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雅安二手房

教你如何购二手房

【导语】:市场低迷,楼市价格波动,买房人观望心态越来越重。在这个时期,该如何购买二手房,怎样才能买到不“贬值”的房产?

  现在买房能省一些

  当过五六年“房虫”的刘先生告诉记者,自己曾在二手房市场“混迹”多年,从今年的市场行情看,如果确实有买房需求,这时出手应该不会太吃亏。

  刘先生分析说,从今年整体环境看,市场不会出现较大的涨幅或跌幅,但这个时候买房,肯定会比以前省不少钱。“一套50万元的房子,大概能比以前省2万—3万元。但如果抱着省10万元的想法,那绝对是不切实际的。”

  购买城区房源较保值

  “我很喜欢市区的房子,对有经济实力、有购房需求的买房人,我建议最好购买中心区的房源。”金盛隆房产中介负责人在接受采访时表示,中心区房源紧缺,价格也比较坚挺,出现大幅波动的可能性极小而且城区房源保值率较高,未来也有一定的增幅空间。在市场低迷期购买城区房源,还是相对比较稳妥。

  “房价再怎么跌,怎么不稳定,市区的房子不会贬值到哪里去!”秦先生前不久刚把手上的一套中心区房挂出去,“该卖多少价还是多少价,总价上我只留了8000元的还价空间,再便宜我就不卖了!”市场对此类房源的认可让秦先生多了几分自信。

  尽量找诚信中介购房

  如今,房源信息来源比较广泛,但是信息的安全性、真实性却很难保证。中介人士建议,买房人应该尽量到诚信的品牌中介挑选房源。“品牌中介拥有统一的管理,并且为买房人提供看房屋、过户、交房、水电交接等一条龙服务。”21世纪房产经纪公司负责人认为,有信誉的品牌中介一来能保证服务质量,二来也能保证房源信息的安全。

  业内人士表示,在市场低迷期,房源信息尤其复杂,低价房源频现,但许多都是无效房源,所以买房人还要重视房源信息的安全性、准确性。对于一些过分便宜的二手房,一定要多问一个为什么,避免落入购房陷阱。品牌中介则能在房源信息上进行筛选,尽可能避免类似问题的发生。

  购买二手房别忘了户口的问题

  如今,房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面,已经是消费者购买二手房经常要考虑到的问题。但是很多人却经常忽略一个同样重要、甚至更为重要的问题———户口。

  据了解,目前很多人购买二手房就是为了方便孩子就近上学,把孩子的户口迁到有重点学校的片区。一些中介人士介绍,沈阳有重点中小学的片区的二手房,一直是成交的热点。但张女士的遭遇却提醒我们,市民在为孩子入学购买二手房时,需要关注原房主的户口问题。

  据法律专家介绍,二手房交易的一般流程是,买卖双方经过谈判同意成交以后,卖方将房屋过户到了买方的名下,买方也向卖方付清了房款,产权过户是与房款支付同时进行的,而上户口则并不在这一过程之内。

  专家表示,买二手房并在此落户,需要在买方拥有了房产证后才能进行处理,而由于买房跟落户并不在一个系统之内,属于两个部门不同的职权范围,所以房屋过户、拿到房产证并不意味着户口自然迁过来,而且派出所也对交易并不知情,不会主动找上门来要求迁户口。因此,如果双方都不留意的话,户口问题自然不会解决,很多有关户口的房屋买卖纠纷就是因为这个原因产生的。

  据了解,目前在我国,户口和房屋产权是分开管理。户口归公安机关管辖,产权纠纷才可以通过法院来处理。一位法官告诉记者,“户口迁移涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围。”也就是说,如果单纯以“迁移户口”起诉的话,法院是不会受理的。那么如果遇到原户主不愿迁走户口的情况怎么办?从目前情况看,只能由社区民警和居委会干部上门做思想工作,但是派出所没有权力强制要求原户主将户口迁走。

  虽然无法强行要求上家迁走户口,但购房者也不是无计可施。法律专家建议,在签订合同时,可以在“附加条款”中注明户口问题。市民在购买二手房时,可以先查询房屋的户籍状况,房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买方可要求与卖方一起到派出所查阅。其次,最好让卖方出示户口本,并留存复印件。通过审查卖方的户口本,买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。

  专家表示,在房子交易前,最好就户口问题约定适当的付款方式和违约责任。在签订时应把握两点:一是付款的时间。买方可以在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时,才可以付清全部的购房款。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的,买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任,就可以免除买方在损害方面的举证责任,买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。

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